Amit a haszonélvezetről tudni kell

A haszonélvezet vagyoni értékű jog. A haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn.

„A haszonélvezeti jog erősebb a tulajdonjognál”

A haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult az ingatlant a birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti, ez idő alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.

A haszonélvező tehát jogosult meghatározni, hogy ki használhatja a lakást, átengedheti másnak, viszont a tulajdonos számára is megtilthatja, ennek érdekében például a zárakat lecseréltetheti.

A haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni. A haszonélvezet a dolog egészére, de annak egy részére (eszmei hányadára) is kiterjedhet. Alapítása után csak a haszonélvező belegyezése esetén szüntethető meg, a lemondásért ellenértéket is lehet követelni.

Vagyoni értékű jog, ezért illetéket is kell fizetni utána

A haszonélvezeti jog vagyoni értékkel bír (mint említettük: vagyoni értékű jog), és a tulajdonos számára csökkenti a megszerzett ingatlan értékét. A haszonélvező a haszonélvezet értéke után vagyonszerzési illeték megfizetésére köteles.

Az illeték mértéke

Az illetéktörvény az illetékkiszabás céljára határoz meg egy számítási módot. Eszerint a haszonélvezettel terhelt ingatlan forgalmi értékének 1/20 részét kell tekinteni a haszonélvezet egy évi értékének. A további számítás (és ezzel az illetékalap meghatározása) attól függ, hogy határozott vagy határozatlan időre alapított haszonélvezetről van-e szó. A holtig tartó haszonélvezet „értéke”, például, ha a haszonélvező 51-65 év között van, az ingatlan forgalmi értékének 6/20 része.

Nem forgalomképes jog

A haszonélvezeti jog nem forgalomképes jog, így például nem lehet eladni, nem lehet róla érvényesen végrendelkezni. A haszonélvezeti jog legkésőbb a jogosult halálával megszűnik.

Használattal összefüggő költségek

A haszonélvező köteles viselni a használattal összefüggő költségeket, illetve a kisebb javítások költségét. Ugyanakkor a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások, illetve az ezzel kapcsolatos munkák elvégzése a tulajdonos feladatai közé tartozik.

Haszonélvezet megszüntetése

A haszonélvezet olyan jog, amely csak nagyon korlátozottan szüntethető meg. A haszonélvező egy haszonélvezeti jogot megszüntető szerződéssel megteheti: a szándékot egy ügyvéd által készített és ellenjegyzett okiratba kell foglalni, ez alapján törölheti az ingatlan-nyilvántartás a haszonélvezeti jogot. A kikényszerítésére azonban nincs lehetőség.

Haszonélvezet korlátozása

A haszonélvezeti jog korlátozása akkor jöhet szóba, ha özvegyi jogról van szó.

Özvegyi jog

Az örökhagyó házastársa örökli mindannak a vagyonnak a haszonélvezetét, amelyet egyébként nem ő örököl. Ha a házastárs új házasságot köt, vagy bejegyzett élettársi kapcsolatot létesít, haszonélvezeti joga megszűnik.

Az özvegyi jog (pénzbeli vagy természetbeni) megváltását a hagyatéki eljárásra illetékes közjegyzőtől lehet kérni, de csak az örökség megnyílásától számított egy éven belül.

Ezen határidő letelte után a házastárs haszonélvezetének korlátozását kérhetik a leszármazók, amiről a bíróság dönt. A haszonélvezet korlátozásának bármikor helye van, a korlátozás azonban csak olyan mértékű lehet, hogy a korlátozott haszonélvezet a házastárs vagy a bejegyzett élettárs szükségleteit biztosítsa, figyelembe véve az általa örökölt vagyontárgyakat, valamint saját vagyonát és munkájának eredményét is.

A haszonélvezet megváltásának ára

A haszonélvezeti jog értékének törvényi megállapítása csak a vagyonszerzési illeték kiszámításánál alkalmazandó. A tulajdonos és a haszonélvező természetesen megállapodhatnak a haszonélvezet megváltásában. A megváltási ár a felek megegyezésétől függ.

Ha özvegyi haszonélvezetről van szó, az örökhagyó leszármazói a haszonélvezet megváltását a bíróságtól is kérhetik. Az özvegynek ekkor a hagyatékból egy „gyermekrész” jár, vagyis annyi, amennyit az örökhagyó gyermekeként a leszármazókkal együtt örökölne.

Lényeges: a haszonélvezet törlése folytán az ingatlan értéke nő, vagyis ebben az esetben a tulajdonos köteles vagyonszerzési illeték fizetésére. Az illeték mértéke 4 millió forintig 2%, az illetékalap ezt meghaladó része után 4%.

Hitelt felvehet a tulajdonos?

Igen, felvehet. Elvileg a haszonélvező jóváhagyása sem kell, de nincs olyan bank, mely egy tulajdoni hányadot a haszonélvező szerződéses kötelembe vonása nélkül finanszírozna.

És a haszonélvező?

A saját tartozások a haszonélvezőt terhelik, azokért a saját vagyonával felel, ebbe a körbe nem vonható be sem a haszonélvezeti joga, illetve más személyek tulajdonában lévő ingatlan.

Ha végrehajtás indul

A végrehajtás szabályai alapján az ingatlanra elrendelt végrehajtás nem érinti az azon korábban már fennálló haszonélvezetet, így a haszonélvező az ingatlant annak esetleges elárverezését követően is használhatja és hasznosíthatja.

Ugyanakkor, ha a tartozás és a végrehajtás mögötti ügyletben a haszonélvező is részt vett, és esetleg vállalt ezen jogával kapcsolatban valamilyen kötelezettséget (haszonélvezeti jog megszüntetése, kiköltözés, stb.), akkor a haszonélvezeti joga is érintett.

A bankok a gyakorlatban a haszonélvezővel lemondó nyilatkozatot iratnak alá arra az esetre, ha a tulajdonos a hitelt nem fizeti. A kölcsönszerződés egyébként általában azt is kizárja, hogy a bank hozzájárulása nélkül haszonélvezetet alapítson a tulajdonos az ingatlanon. Amennyiben ezt mégis megtehetné, akkor ez a lépés támadható lenne az ügylet fedezetelvonó jellege miatt.

Eladhatja az ingatlant a tulajdonos?

Igen. Erre két megoldás van:

1. A haszonélvezeti jogok érintetlenül hagyása mellett: ekkor nem kell a haszonélvező hozzájárulása, de csak terhelten lehet eladni, azaz alacsony áron, és a vevő nem veheti birtokba az ingatlant.

2. A haszonélvezeti jogok megszüntetésével: ez esetben a haszonélvezők – kvázi eladóként – szintén aláírói a szerződésnek, igényt tarthatnak a haszonélvezeti joguk ellenértékére.

Az eladáshoz tehát nincs szükség a haszonélvező beleegyezésére. Ugyanakkor kérdéses, hogy ki vásárol ingatlant haszonélvezővel együtt.

Eladhatja az ingatlant a haszonélvező?

A haszonélvező semmilyen módon nem jogosult az ingatlan tulajdonjogával rendelkezni.

Kiadhatja az ingatlant a haszonélvező?

Igen, de amennyiben haszonélvező adja bérbe az ingatlant, úgy a tulajdonosnak kvázi “előbérleti” joga van.

Forrás:  www.ingatlanmagazin.com