Külföldiek ingatlan szerzése:

Mik a lépések magyarországi tulajdon vásárlása esetén?
 

Az a külföldi befektető, aki ingatlant akar  vásárolni a következő két módon teheti:

• A vevő, mint magánember kérhet a vásárlásra engedélyt, mely azt jelenti, hogy a helyi hivatalhoz beadja kérvényezésre a vásárlási igényét. Ennek az eljárásnak a költsége Kb. 250 Euro
• Külföldi befektető alapíthat egy magyarországi székhelyű céget, (általában Kft-t). Ez akkor előnyösebb, amennyiben a befektető több tulajdont akar venni.

Ingatlan vásárlás üzleti vállalkozás céljából
Az előnye az ingatlan vásárlásnak cégen keresztül az, hogy az összes költséget el lehet számoltatni: utazás, szállás, ügyvédi és ingatlan közvetítői díj, illetékek, felújítási költségek, bútorok, közművek és minden egyéb költség mint pl. hitel kamat. Ezen felül az ingatlant céggel együtt el lehet adni, mely a jövőbeli vevő számára előnyös, lévén, hogy neki már nem kell a cégalapításért fizetnie. Az egyetlen hátránya a cégalapításnak, hogy a cégeknek fel kell vennie egy könyvelőt és éves bevallást kell beadni az Adóhatóság felé. A cégalapítás Magyarországon rutin folyamat, mely akár 1 nap alatt meg is történhet. A lépések a következők:

• A cég alapító okiratát ügyvéd előtt kell aláírni
• Az ügyvédnek szüksége lesz az új cég nevére, székhelyére, a tulajdonos(ok) személyes adataira és egy kézbesítési meghatalmazottra hivatalos dokumentumok átvételéhez. A törzstőkéje a Kft-nek 3 millió Ft vagy 12,000 Euro – ez az összeg felhasználható az ingatlan vásárlásakor
• Miután a cég alapító okirata elkészült, közjegyzővel készíteni kell aláírási címpéldányt majd ezzel a két dokumentummal kell nyitni egy bankszámlát.
• Ezek után az összes dokumentumot át kell adni a számlákkal együtt a könyvelőnek, aki a további bejelentést és éves bevallást beadja a cégről a hatóságoknak

Ingatlan vásárlás magánemberként
Ingatlant vásárolni magánemberként egyszerű és a következő lépéseket igényli:

• Ki kell jelölni egy magyarországi jogi képviselőt és az ingatlan kezdő foglalójaként le kell tenni 1000 – 2000 Eurót
• Közjegyzőnél igazolni kell a személyes adatok valóságát az engedélyezési eljáráshoz. Amennyiben a kérvényt elutasítják ( melyre kevés esély van ), úgy a cégalapítás a következő javasolt lehetőség . A személyes adatok igazolását meg lehet tenni a magyar nagykövetségen vagy konzulátuson, de a nyitvatartási idők nagyon változóak és a külföldi szolgáltatás sokkal drágább mint itt Magyarországon. A költsége ennek az eljárásnak kb. 250 Euro
• Az adás-vételi szerződést mindenki aláírhatja saját országában - amennyiben az idő fontos tényező - a kikötés, hogy saját kezűleg kell a szerződést aláírni, mely ellenjegyzésre kerül a nagykövetségen és utána a magyarországi jogi képviselőhöz kell eljuttatni postán / DHL-el.

A szerződést Magyarországon is alá lehet írni személyesen vagy egy meghatalmazott személy által. A második esetben egy meghatalmazást kell készíteni a jogi képviselővel mialatt Magyarországon tartózkodik a vevő, vagy a Magyar konzulátuson a saját országában elkészíttetheti ezt a dokumentumot.
2006 januárjától a hivatalok az útlevelet úgy fogadják csak el, ha annak másolata közjegyző vagy konzulátus által (mint fent) hitelesítve van. Az ügyvédi iroda általi hitelesítés nem elegendő. Vevők akik eljönnek Magyarországra közjegyző által, vevők saját országukban maradva a konzulátus által tudják megcsináltatni útlevelüknek hitelesített másolatát.

Fontos megemlítenünk, hogy a Magyar Törvényhozás szerint a újépítésű ingatlannál a befektetőnek 3 éves garancia kötelezettsége van.

A következő táblázatban kiemeljük a különbségeket magánszemély és cég általi tulajdon vásárlásáról

Milyen adót fizetek ingatlan vásárlásakor?
Akár megán személyként, akár cégen keresztül vesz valaki ingatlant, minden esetben illetéket kell fizetnie. Ez az összeg a kedvezményezett által fizetendő és a lakás piaci ára után lesz meghatározva.
Ingatlan vásárlásakor a következő módon lehet kiszámítani az illetéket:

Milyen adót fizetek amikor használom vagy eladom az ingatlanomat?

• ÁFA
  • Az eladó nem köteles ÁFÁ-t fizetni bizonyos ingatlan ügyleteknél (mentességet elvez), úgy mint bérbeadása vagy eladása lakó ingatlannak, amennyiben az az építéstől számítva másodszorra vagy többedszerre lett eladva. Ugyanakkor ezekben az esetekben az eladó nem igényelhet vissza ÁFÁ-t.
• Jövedelem Adó
• Magánembereknek 25 %-os jövedelem adót kell fizetniük ingatlan eladáskor Magyarországon, hacsak a dupla adózási egyezmény ezt máshogy elő nem írja. Azaz, amennyiben a lakást 20 millió Forintért vette meg és 24 millió Forintért adja el a 4 millió negyedét kell az APEH felé befizetni.
• A Magyar törvények szerint, a számlákkal bizonyítható költségei az ingatlan vételének és annak fejlesztésének az eladásnál a jövedelemadóból levonhatók. Van rá esély, hogy az utazási és egyéb szolgáltatási költségeket, - melyek az ingatlannal kapcsolatosak - is le lehet vonni a teljes bevételből. Azt javasoljuk, hogy amelyik országban adót fizet, ott konzultáljon egy adószakemberrel. Magyarország hosszú távú dupla adózási egyezménnyel rendelkezik a legtöbb országgal, mely a helyzetet meglehetősen egyszerűvé teszi.
• Magyarországon nincs évi amortizációs összeg az ingatlanokra és az adó összege 10%-l is csak a 6. tulajdonban levő évtől kezd el csökkeni leértékelődés jogcímen.
• Adót, bármilyen ingatlan eladás általi bevételéből le lehet írni, amennyiben az eladó (vagy közeli hozzátartozó) vesz magának egy bizonyos időn belül egy másik lakóingatlant. Ez azonban igazán csak azokat érint, akik hivatalosan magyarországi lakosok.
• Amennyiben az ingatlan cég tulajdonában van, úgy az ingatlan eladásából származó profit 16%-a adóköteles.
• A cég minden költséget levonhat, mely az ingatlannal kapcsolatos: költsége bármilyen felújításnak, mely növeli az ingatlan értékét; illeték bélyeg; ügyvédi /közvetítői dij. Ezek mind levonhatók az adóból, mely a bérbeadás vagy az eladási bevételtől függ. Vannak természetesen olyan költségek, melyek nem tartoznak karbantartási költségnek , ilyen például a lakás kifestése.
• A cég amortizálhatja az ingatlant, ez azt jelenti, hogy a cégnek csak akkor lesz nyeresége, ha eladja az ingatlant. Maximum 2 % vonható le ipari és hosszú élettartalmú ingatlanoknál, miközben a lakó ingatlanoknál kedvezőbb, 5 %. Amikor értékcsökkenéssel számolunk, fontos, hogy számoljunk az ingatlan előrelátható életidejével és a cég könyvelési politikájával.
• A Társasági Adó rendelet értelmében, 20 % visszatartott adót kell levonni az osztalékadóból, melyet Magyar cég külföldön fizetett, hacsak a cég már fizetett EU-s
• Társasági / Iparűzési Adó és Osztalék Adó

Végül pedig, amennyiben a cég eladja az egész céget, akkor nem kell nyereség adót fizetnie Magyarországon és a vevőnek nem kell fizetnie a cégalapításért.
 

Milyen adót fizetek, amennyiben bérbe adom az ingatlanomat?

Két választása van a magánszemélynek, aki Magyarországra van regisztrálva mint adózó. Vagy a bérleti díj 25%-át kell befizesse az APEH-nak, vagy a fizetésébe beleszámítja a bérleti díjat és a teljes bevétele után fizet adót. Ha csak, Ön nem egy nagyon keveset kereső személy Magyarországon, úgy valószínű, hogy a 38%-os adósávba tartozik, ezért a második verzió nem éri meg, ellenben érdemes ekkor a 25%-os adót választani. Ebben az esetben a költségek nem vonhatók le.

A cégeknek 16%-os iparűzési adót kell fizetniük amennyiben kiadják az ingatlanjukat. A közvetítői díj és –amennyiben külföldön él- az utazás költségei levonhatók az adóból.
Magyarország aránylag egyedinek számít, abból a szempontból, hogy a cég leértékeltetheti lakóingatlan árát 2%-al az évek során. Ez azt jelenti, hogy amennyiben vesz egy lakást 10 millió Forintért, ebből évente 200,000 Forint elkönyvelhető, mely egyértelműen csökkenti az Iparűzési adó összegét mely a bérbeadás általi bevételből származik.