Ingatlan jogi alapfogalmak

 Ingatlan
Ingatlannak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az egyik helyről a másikra az állag sérelme nélkül nem helyezhetők át. Az ingatlanok kapcsán a Ptk. a földről, telekről és az épületről, beszél.

Tulajdonjog fenntartása
Az eladó tulajdonjogát írásban, a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. A vételárhátralék megfizetésével egyidejűleg az eladó köteles - külön nyilatkozattal - a vevő tulajdonszerzéséhez hozzájárulni.

Birtokbaadás
Beköltözési idő, mely többnyire együtt jár a tulajdonjog átruházási nyilatkozattal

Közös tulajdon
Közös tulajdonról van szó, ha a tulajdonjog ugyanazon az ingatlanon, meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. A tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a fenntartással járó és az ingatlannal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban harmadik személyekkel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg.

Előleg
Az előleget (vételárrészletet) a teljes vételárba be kell számítani, s amennyiben a szerződés utóbb mégis meghiúsul a már megfizetett előleg visszajár.

Foglaló
A teljesítés meghiúsulása esetén, a meghiúsulásért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni.

Jelzálogjog
A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa.

Telki szolgalom
Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja

Széljegy
A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.

Lakástulajdon szerzése esetén a vagyonátruházási illeték
Alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4% .

Személyi jövedelemadó
Az ingatlan és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után a magánszemélyeknek személyi jövedelemadót kell fizetniük. Az átruházásból származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül. Az adó mértéke ebben az esetben 25 %

A haszonélvezet megváltásának ára

A haszonélvezeti jog értékének törvényi megállapítása csak a vagyonszerzési illeték kiszámításánál alkalmazandó. A tulajdonos és a haszonélvező természetesen megállapodhatnak a haszonélvezet megváltásában. A megváltási ár a felek megegyezésétől függ.

Ha özvegyi haszonélvezetről van szó, az örökhagyó leszármazói a haszonélvezet megváltását a bíróságtól is kérhetik. Az özvegynek ekkor a hagyatékból egy „gyermekrész” jár, vagyis annyi, amennyit az örökhagyó gyermekeként a leszármazókkal együtt örökölne.

Lényeges: a haszonélvezet törlése folytán az ingatlan értéke nő, vagyis ebben az esetben a tulajdonos köteles vagyonszerzési illeték fizetésére. Az illeték mértéke 4 millió forintig 2%, az illetékalap ezt meghaladó része után 4%.

Hitelt felvehet a tulajdonos?

Igen, felvehet. Elvileg a haszonélvező jóváhagyása sem kell, de nincs olyan bank, mely egy tulajdoni hányadot a haszonélvező szerződéses kötelembe vonása nélkül finanszírozna.

És a haszonélvező?

A saját tartozások a haszonélvezőt terhelik, azokért a saját vagyonával felel, ebbe a körbe nem vonható be sem a haszonélvezeti joga, illetve más személyek tulajdonában lévő ingatlan.

Ha végrehajtás indul

A végrehajtás szabályai alapján az ingatlanra elrendelt végrehajtás nem érinti az azon korábban már fennálló haszonélvezetet, így a haszonélvező az ingatlant annak esetleges elárverezését követően is használhatja és hasznosíthatja.

Ugyanakkor, ha a tartozás és a végrehajtás mögötti ügyletben a haszonélvező is részt vett, és esetleg vállalt ezen jogával kapcsolatban valamilyen kötelezettséget (haszonélvezeti jog megszüntetése, kiköltözés, stb.), akkor a haszonélvezeti joga is érintett.

A bankok a gyakorlatban a haszonélvezővel lemondó nyilatkozatot iratnak alá arra az esetre, ha a tulajdonos a hitelt nem fizeti. A kölcsönszerződés egyébként általában azt is kizárja, hogy a bank hozzájárulása nélkül haszonélvezetet alapítson a tulajdonos az ingatlanon. Amennyiben ezt mégis megtehetné, akkor ez a lépés támadható lenne az ügylet fedezetelvonó jellege miatt.

Eladhatja az ingatlant a tulajdonos?

Igen. Erre két megoldás van:

1. A haszonélvezeti jogok érintetlenül hagyása mellett: ekkor nem kell a haszonélvező hozzájárulása, de csak terhelten lehet eladni, azaz alacsony áron, és a vevő nem veheti birtokba az ingatlant.

2. A haszonélvezeti jogok megszüntetésével: ez esetben a haszonélvezők – kvázi eladóként – szintén aláírói a szerződésnek, igényt tarthatnak a haszonélvezeti joguk ellenértékére.

Az eladáshoz tehát nincs szükség a haszonélvező beleegyezésére. Ugyanakkor kérdéses, hogy ki vásárol ingatlant haszonélvezővel együtt.

Eladhatja az ingatlant a haszonélvező?

A haszonélvező semmilyen módon nem jogosult az ingatlan tulajdonjogával rendelkezni.

Kiadhatja az ingatlant a haszonélvező?

Igen, de amennyiben haszonélvező adja bérbe az ingatlant, úgy a tulajdonosnak kvázi “előbérleti” joga van.

forrás:https://ingatlanmagazin.com